Questa guida riguarda gli aspetti pratici, contrattuali e fiscali. I casi particolari, come la scelta tra contratto di servizi e locazione o la condivisione delle spese tra colleghi, vanno impostati con il commercialista e, per il contratto, con un legale.
Quali formule esistono per lo studio condiviso?
| Formula | Come funziona | Contratto tipico | Registrazione |
|---|---|---|---|
| Stanza a ore o a giornate | Prenoti fasce orarie in un centro o nello studio di un collega, con arredi e servizi | Contratto di servizi (spazio attrezzato, pulizie, utenze, sala d'attesa) | In genere solo in caso d'uso: da verificare con il commercialista |
| Stanza fissa in uno studio | Hai una stanza in esclusiva, giorni fissi o tutta la settimana | Sublocazione parziale o contratto di servizi | Obbligatoria se locazione o sublocazione oltre 30 giorni nell'anno |
| Studio intero in locazione | Sei tu il conduttore e paghi il canone al proprietario | Locazione a uso diverso dall'abitativo | Obbligatoria, entro 30 giorni |
| Condivisione delle spese tra colleghi | Uno è conduttore, gli altri rimborsano una quota | Accordo scritto di ripartizione delle spese, eventuale sublocazione | Dipende dalla forma: da verificare |
Per la locazione di uno studio professionale la durata minima è di sei anni, rinnovabile, salvo attività di natura transitoria (L. 392/1978, art. 27). Il conduttore, cioè chi prende in affitto, può recedere per gravi motivi con almeno sei mesi di preavviso, oppure in qualsiasi momento, sempre con sei mesi di preavviso, se il contratto lo prevede. Per questo, per chi inizia o vuole provare una zona, l'affitto a ore è spesso la scelta più flessibile.
Che contratto fare per una stanza a ore?
Non esiste un modello di legge per l'affitto a ore. Nella pratica si usa un contratto con cui un centro o un collega mette a disposizione uno spazio arredato e alcuni servizi, a ore o a pacchetti. Più il contratto descrive servizi (pulizie, utenze, internet, accoglienza, sala d'attesa), più si allontana da una semplice locazione.
Cosa scrivere nel contratto
- Parti: dati completi, partita IVA di chi concede lo spazio e tua.
- Spazi: quale stanza, uso della sala d'attesa e dei servizi igienici, eventuale armadio o cassettiera con chiave.
- Orari: fasce prenotabili, modalità di prenotazione e di disdetta delle ore (entro quanto puoi liberare una fascia senza pagarla).
- Servizi inclusi: pulizie, riscaldamento, luce, internet, accoglienza o segreteria.
- Prezzo: per ora, giornata o pacchetto; IVA inclusa o esclusa; tempi di pagamento.
- Durata e recesso: durata, rinnovo, preavviso.
- Riservatezza: insonorizzazione, divieto di accesso alla stanza durante le sedute, custodia dei documenti, uso della rete Wi-Fi.
- Responsabilità e assicurazione: chi risponde dei danni ai locali e alle persone; la tua polizza professionale resta personale.
- Uso consentito: attività professionale sanitaria non invasiva, numero massimo di persone (utile per gruppi o terapie familiari).
- Targa e indirizzo: se puoi indicare quell'indirizzo sul tuo sito, sul profilo Google e sulla targa.
Se il collega sublocca la sua stanza
Il conduttore può sublocare salvo patto contrario (art. 1594 del Codice civile), ma molti contratti di locazione lo vietano o richiedono il consenso del proprietario. Chiedi di vedere la clausola: una sublocazione vietata espone il collega a una contestazione e te a perdere lo studio senza preavviso. Verifica anche che la destinazione d'uso del contratto principale sia compatibile con lo studio professionale.
Il contratto va registrato?
Dipende dalla forma:
- Locazioni e sublocazioni di immobili vanno registrate all'Agenzia delle Entrate (modello RLI) entro 30 giorni, a meno che la durata complessiva nell'anno con lo stesso conduttore non superi 30 giorni.
- L'imposta di registro è in genere del 2% del canone annuo (1% per alcuni immobili strumentali locati da soggetti IVA), con un minimo di 67 euro il primo anno; sul contratto si paga anche l'imposta di bollo (16 euro ogni 4 facciate o 100 righe). Locatore e conduttore rispondono in solido dell'imposta verso l'Agenzia delle Entrate, ma tra loro le spese di registrazione si dividono in parti uguali (L. 392/1978, art. 8, applicabile agli studi professionali per l'art. 41).
- La sublocazione segue le stesse regole: se supera i 30 giorni nell'anno va registrata, di solito a cura del collega che sublocca, con l'imposta calcolata sul canone della sublocazione.
- Per un contratto di servizi a ore, se le prestazioni sono soggette a IVA, la registrazione in genere è prevista solo in caso d'uso, cioè se il contratto va depositato presso una pubblica amministrazione per essere acquisito agli atti (DPR 131/1986, artt. 5 e 6). Da verificare con il commercialista: la qualificazione dipende da cosa prevede davvero il contratto.
Chi emette fattura e con quale IVA?
Chi concede lo spazio, se ha partita IVA, emette fattura a te. Dal 2024 la fattura tra titolari di partita IVA è elettronica tramite SdI, anche per chi è in forfettario. Le regole sull'IVA cambiano a seconda di cosa si fattura e di chi fattura:
| Chi concede lo spazio | Cosa fattura | IVA |
|---|---|---|
| Centro o società, in regime ordinario | Spazio attrezzato con servizi | In genere 22% |
| Proprietario o conduttore con partita IVA, in ordinario | Locazione «pura» dell'immobile | Di regola esente, con eccezioni e possibile opzione per l'IVA (art. 10, n. 8, DPR 633/1972) |
| Collega psicologo che ti sublocca la stanza o divide le spese | Canone di sublocazione o rimborso di una quota | Dipende: se fattura nella sua attività, in forfettario senza IVA e con bollo da 2 euro sopra 77,47 euro; una sublocazione fuori dall'attività di solito non si fattura ed è un reddito diverso per chi la incassa (da verificare con il commercialista) |
| Privato senza partita IVA | Locazione | Niente IVA: ricevuta e contratto registrato |
Il punto che spesso sfugge: lo psicologo che fa solo prestazioni sanitarie esenti non può detrarre l'IVA sugli acquisti, in forfettario come in ordinario. Quindi i 22 euro di IVA su 100 di affitto sono un costo vero, da mettere nel conto.
Da verificare caso per caso con il commercialista: la linea tra locazione esente e servizio con IVA dipende dai servizi inclusi, e dal 2027 le regole IVA passano nel Testo unico IVA (d.lgs. 10/2026).
E per te che prendi lo spazio?
- Forfettario: l'affitto non si deduce, il coefficiente del 78% copre le spese forfettariamente.
- Ordinario: canone, IVA non detraibile e spese accessorie sono costi deducibili dal reddito professionale.
Conserva comunque contratto, fatture e ricevute di pagamento. Le differenze tra i due regimi sono nella guida all'uscita dal forfettario.
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Quanto costa: affitto a ore o stanza in esclusiva?
Il confronto si fa sulle ore che usi davvero, non su quelle che pensi di usare. Esempio con dati inventati:
| Stanza a ore | Stanza in esclusiva | |
|---|---|---|
| Prezzo | 14 € l'ora + IVA 22% | 550 € al mese, da privato, senza IVA |
| Spese accessorie | incluse | 80 € al mese |
| Registrazione | – | 2% di 6.600 € = 132 €, metà a tuo carico: 66 € |
| Costo di un'ora | 17,08 € | – |
| Costo annuo con 10 ore a settimana per 44 settimane | 440 × 17,08 = 7.515,20 € | 630 × 12 + 66 = 7.626,00 € |
| Costo annuo con 6 ore a settimana | 264 × 17,08 = 4.509,12 € | 7.626,00 € |
In questo esempio la stanza in esclusiva conviene solo sopra circa 10 ore a settimana (7.626 ÷ 17,08 = 446 ore l'anno). Sotto, l'affitto a ore costa meno e lascia libera l'agenda; sopra, la stanza fissa costa meno ma ti vincola per anni. Nel conto metti anche le ore pagate e non usate per disdette dei pazienti e il tempo tra una seduta e l'altra.
Il costo dello studio entra nel calcolo della tariffa: vedi il metodo nella guida alle tariffe dello psicologo. Per ridurre le ore perse per sedute saltate servono promemoria e una policy chiara: vedi sedute mancate e policy di disdetta.
Lo studio deve avere requisiti particolari?
Autorizzazione sanitaria
A livello nazionale l'autorizzazione all'esercizio è richiesta agli studi delle professioni sanitarie attrezzati per chirurgia ambulatoriale o per procedure diagnostiche e terapeutiche complesse o a rischio per il paziente (d.lgs. 502/1992, art. 8-ter, c. 2). Lo studio di uno psicologo di norma non rientra in questi casi, ma le regole regionali possono aggiungere requisiti o comunicazioni: da verificare con l'Ordine regionale o l'azienda sanitaria, soprattutto se lo spazio è un centro medico.
Riservatezza nei locali condivisi
L'art. 17 del Codice deontologico chiede di proteggere la segretezza anche attraverso la custodia di appunti, note e registrazioni; il GDPR chiede misure di sicurezza adeguate ai dati sanitari. In uno spazio condiviso controlla:
- che dalla sala d'attesa e dalle stanze vicine non si senta la seduta;
- di avere un armadio o una cassettiera con chiave, oppure di non lasciare documenti nello studio;
- che agenda e note non siano su un computer condiviso o su una rete Wi-Fi senza password;
- chi ha le chiavi e chi può entrare durante le sedute;
- che la segreteria del centro, se c'è, tratti i dati dei pazienti con un accordo scritto (art. 28 GDPR).
Gli adempimenti privacy generali sono nella guida al GDPR per psicologi.
Con un gestionale online la documentazione resta con te e non nello studio: Fuoriseduta tiene note e documenti cifrati su server nell'Unione Europea, accessibili da qualsiasi stanza tu stia usando.
Indirizzo, partita IVA e Ordine
La dichiarazione di inizio attività indica anche il luogo o i luoghi in cui eserciti (art. 35, c. 2, lett. d, DPR 633/1972; dal 2027 art. 68 del Testo unico IVA, con lo stesso contenuto) e le variazioni si comunicano entro 30 giorni con il modello AA9/12. Da verificare con il commercialista se uno studio usato a ore vada comunicato come luogo di esercizio.
Controlla anche le regole del tuo Ordine sull'aggiornamento del domicilio professionale. Sul sito e sul profilo Google indica solo indirizzi dove ricevi davvero: vedi le guide al sito web dello psicologo e al profilo su Google Maps.
Checklist prima di firmare
- Conta le ore che userai davvero ogni settimana, con un margine per ferie e disdette.
- Chiedi il prezzo con IVA e con tutte le spese incluse.
- Leggi come si disdicono le ore prenotate e che preavviso serve per recedere.
- Verifica che il contratto principale consenta la sublocazione o l'uso da parte di altri professionisti.
- Controlla insonorizzazione, armadio con chiave, accesso e rete Wi-Fi.
- Chiedi chi registra il contratto, se serve, e come si dividono le spese.
- Chiedi al commercialista come trattare fatture e costi nel tuo regime.
- Aggiorna indirizzi su sito, profilo Google e, se richiesto, Agenzia delle Entrate e Ordine.
Domande frequenti
Serve per forza un contratto scritto per una stanza a ore?
Per un accordo di servizi a ore la legge non impone una forma particolare, ma solo un testo scritto permette di provare prezzo, disdette delle ore e regole di riservatezza. Fallo firmare prima di iniziare e conservane una copia con le fatture.
Se il paziente disdice tardi, posso fargli pagare l'ora dello studio?
Non come rimborso dello studio: puoi chiedere un compenso per la seduta disdetta tardi solo se lo prevede la policy concordata all'inizio, uguale per tutti. Il modello è nella guida alla policy disdette.
Posso scaricare l'affitto dello studio?
Solo in regime ordinario, dove canone e spese sono costi deducibili. Nel forfettario le spese reali non si deducono, perché il coefficiente di redditività del 78% le copre forfettariamente.
Posso detrarre l'IVA sull'affitto?
No, se fai solo prestazioni sanitarie esenti da IVA: l'IVA sugli acquisti legati a operazioni esenti non è detraibile, quindi diventa parte del costo.
Serve un'autorizzazione sanitaria per lo studio dello psicologo?
A livello nazionale di norma no, perché l'autorizzazione riguarda gli studi attrezzati per procedure complesse o a rischio. Le regole regionali possono prevedere requisiti diversi: chiedi all'Ordine regionale o all'azienda sanitaria.
Fonti
Fonti consultate a ottobre 2026.
- Registrazione di un nuovo contratto di locazione: quanto si paga – Agenzia delle Entrate
- Contratto di locazione, regime ordinario – Agenzia delle Entrate
- Legge 392/1978, art. 27 – durata delle locazioni a uso diverso, Normattiva
- Legge 392/1978, art. 41 – norme applicabili agli usi diversi dall'abitativo, compreso l'art. 8 sulle spese di registrazione, Normattiva
- Codice civile, art. 1594 – sublocazione, Normattiva
- DPR 633/1972, artt. 10 e 35 – esenzioni IVA e dichiarazione di inizio attività, Normattiva
- Testo unico IVA (d.lgs. 10/2026), art. 68 – dichiarazione di inizio attività dal 2027, Normattiva
- D.lgs. 502/1992, art. 8-ter – autorizzazione delle strutture e degli studi sanitari, Normattiva
- Codice deontologico degli psicologi italiani – art. 17, CNOP
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Contenuto informativo, aggiornato a ottobre 2026: non sostituisce il parere del tuo commercialista o consulente. Le norme cambiano: controlla sempre le fonti ufficiali indicate.
